guida all'acquisto

Ci sono notevoli differenze fra le consuetudini del mercato immobiliare italiano e quello della Costa Azzurra e della Provenza. La legge francese garantisce l'acquirente in un modo più forte ed efficace di quella italiana. Il prezzo degli immobili è comprensivo della commissione d'agenzia: questo fatto semplifica già le cose. L'unico costo ulteriore che l'acquirente deve sopportare è il costo dell'atto notarile e le relative tasse: è compreso fra il 3% circa per gli immobili nuovi o con meno di 5 anni, ed il 7,5% circa per gli immobili usati ( in questo caso l'imposta inclusa in questo ammontare è del 5,5%). Le spese pagate al notaio comprendono tutte le tasse ed imposte regionali, fiscali, commerciali, di registro e del notaio; anche tutte le spese di trascrizione, notarili, catastali, ecc sono comprese. La caparra e gli eventuali acconti successivi sono depositati su un conto particolare del Notaio, che si impegna a versarli al venditore in caso la compravendita vada a buon fine, oppure li renderà all'acquirente in caso di mancata vendita. Anche questa è una garanzia incredibile per noi italiani. La superficie degli immobili indicata negli annunci conteggia la sola superficie calpestabile dei locali abitabili, come indica la "loi Carrez": perciò non più muri, mezzi muri, balconi, cantine e garage secondo varie percentuali. Per una corretta comparazione con le superfici commerciali italiane, una regola di massima è aumentare la superficie francese circa del 40% per avere una superficie “italiana” dello stesso immobile. In Francia esistono due tasse che fanno le veci della nostra IMU e TASI: la taxe fonciere e la taxe d'abitation. La taxe fonciere è calcolata in funzione della località e della particolare zona, sul principio dei nostri estimi catastali; si paga ogni anno ad ottobre. Nel primo anno d'acquisto si rimborsa pro rata temporis al venditore. Nel caso di acquisto di un immobile nuovo è prevista un'aliquota ridotta per i primi due anni. La taxe d'habitation è una tassa annuale comunale per i servizi offerti dal comune, quali l'illuminazione, la nettezza urbana, la viabilità ecc. Viene pagata  in dicembre da chi possedeva l'alloggio il primo giorno dell'anno.

Riassumiamo brevemente l'iter che vi porterà all'acquisto del vostro immobile in Costa Azzurra o in Provenza: dopo aver visitato con noi vari immobili, se uno di questi vi ha colpito in modo particolare si può procedere alla sottoscrizione della proposta d'acquisto, accompagnata da un assegno di modesta entità quale caparra, intestato al Notaio. Questo assegno rimane indisponibile per tutte le parti, Notaio compreso, fino alla conclusione dell'iter. Questo fatto rende chiari, sicuri e sereni tutti i passi della compravendita. Le caparre versate vengono restituite all'acquirente nei seguenti casi: •l'immobile non è corrispondente a quanto descritto; •l'eventuale mutuo non viene concesso; •mancato rispetto del preliminare di vendita; •gravi motivazioni indipendenti dalla volontà del venditore; •La vostra proposta dovrà essere sottoscritta dal venditore per accettazione. Vengono ora svolti numerosi accertamenti preliminari da professionisti, quale l'esatta misura della superficie, verifica degli impianti elettrico, idraulico e del gas, verifica sulla presenza di termiti nella struttura lignea, analisi della dispersione termica, ecc. Sul lato legale il Notaio istruisce tutte le analisi necessarie alla garanzia dell'atto di compravendita. Dopo circa 30-40 giorni dalla proposta d'acquisto si procederà alla sottoscrizione del compromesso d'acquisto presso il notaio, accompagnato da una caparra del 10% del prezzo; questa caparra viene versata tramite bonifico bancario su un conto particolare del Notaio, detto "compte sequestre". Il Notaio è pubblico ufficiale ed è garante dell'operazione. Questa somma verrà versta al venditore solo dopo il rogito notarile di compravendita. All'atto del rogito di compravendita si verserà il saldo, sempre sul "compte sequestre" del Notaio tramite bonifico, che provvederà a pagare il venditore solo quando tutti gli adempimenti saranno stati svolti in modo certo. Come si vede, la legge francese è assolutamente garantista nei confronti dell'acquirente, che è tutelato al 100% in ogni fase dell'acquisto.

Il mutuo francese ha un'istruttoria molto più veloce che in Italia, ed anche le risposte preliminari sono molto più veloci. In caso di risposta negativa nella concessione del mutuo da parte della banca, si ha il diritto di rescissione del contratto e alla restituzione della caparra. In Francia la legge è molto garantista verso l'acquirente, e ciò crea un clima chiaro e sicuro durante la trattativa.